公寓和住宅主要通過(guò)以下幾各方面去區(qū)分：
一、看產(chǎn)權(quán)。
如果能看到房產(chǎn)證，看上面的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)就好，會(huì)有一欄明確表明這個(gè)房子用途是“住宅”還是“公寓”。
二、看項(xiàng)目的土地使用年限。
這個(gè)可從開(kāi)發(fā)商拿地肯定會(huì)在土地局等相關(guān)部門公示備案，如果是70年年限的，大概率是住宅，如果是40年或50年的，則有可能是公寓。
三、看水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
公寓采用商業(yè)水電，住宅采用民用水電，隨然可能只是幾毛幾分的差價(jià)，但積少成多也是一筆不少的支出。
四、看能否落戶和分學(xué)區(qū)。
大部分公寓是沒(méi)有戶口和學(xué)區(qū)資格的，住宅才有。
五、看貸款限制。
公寓有很重的商業(yè)性質(zhì)屬性，因此只能商業(yè)貸款，首付五成，貸款年限最長(zhǎng)10年，且大部分城市不限購(gòu)。而住宅是剛需時(shí)長(zhǎng)，有明確的限購(gòu)政策，貸款上可采用公積金和商業(yè)貸款兩種方式，商貸最長(zhǎng)30年。
六、看戶型。
住宅功能分區(qū)比較明顯，幾房幾廳幾衛(wèi)基本都會(huì)你分好，面積從六七十平到兩三百平都有。但公寓分區(qū)就不明顯了，隱秘性也比較差，面積一般是40~60平的小戶型。
七、看戶數(shù)。
不管是酒店式公寓還是普通公寓，一般每層有會(huì)十幾二十戶左右，人員復(fù)雜且流動(dòng)性高；而住宅一般每層就2-6戶，人員比較穩(wěn)定。
