一、產權性質。

住宅房一般是“住宅用地”性質，公寓房一般是“商業用地”或“綜合用地”性質，極少數有住宅性質。

二、產權年限。

公寓大多都是40或50年的產權年限，而住宅是70年年限。不過按照現在的房屋交付和維護質量，居住20年左右就已經比較老舊了，尤其是高層住宅，幾十年后的居住體驗很難說。

三、落戶與學位。

一般住宅才能落戶、帶學位，公寓基本上不能落戶、不帶學位。

四、貸款限制。

住宅可支持住房公積金貸款或商業貸款，滿足首套的首付可付三成，貸款時長可達30年。公寓僅支持商貸，首套首付也要付五成比例，貸款時限最長10年。

五、水電、燃氣、明火等限制。

住宅采用民用水電價格計費，可通燃氣，可使用明火。而公寓一般采用的是商業水電標準收費，無法使用明火或者燃氣，做飯炒菜全靠電器。

六、契稅。

針對新房，住宅根據不同面積，契稅在1%-3%，而商業公寓契稅在3%-5%。二手交易的公寓，稅費更高，主要是國家為了限制有的人投機倒把、炒房牟利。

七、面積大小與戶型分區。

住宅的戶型和功能分區都十分明確，面積從六七十平到幾百平米都有；而公寓戶型一般都不作明確分區，面積多數也在30㎡~60㎡之間。

八、舒適性與安全性。

住宅一般一層只有2~4戶，而公寓一層會有十幾二十戶，人員復雜且流動性高，有的甚至沒有陽臺，意味著痛風性和采光會差一點，隔音效果也會差一些。